我不是養老盤高手，高手在民間，但一個讓人目瞪口呆的事實，引發了我做出一系列思考：日本邸創始人高橋誠一先生告訴我他的發展歷程：第一年開了1家；第二年開了1家；第三年開了1家。第四年開了31家；第五年開了25家；第六年開了25家。前三年開了3家，后三年開了81家。我被這個事實震撼了，也被刺激到了，因為無論規模大小，開1家，便有一家的完整盤，為什麼可以做到這樣？在日本做到了，在中國可以嗎？一年開20-30家養老機構，是多人夢寐以求的目標？是多資本大鱷期待的結果？但如果問現實中的盤手：可能嗎？相信答案一定是：NO。為什麼？一言難盡。未來是否有可能？答案是不一定。要想每年開20-30家養老機構，該備怎樣的盤能力？結合近兩年養老一線盤實踐，整理出養老盤九宮格框架，供業參考。分目的只有一個：干好養老。“想干好”與“能干好”是兩個截然不同命題。干肯定是第一位、最重要的；但沒有想，沒有復盤反思、總結歸納、系列梳理，沒有實踐后的沉淀，沒有學習他人后的深度思考，養老一定干不好干不大，也干不長遠。對錯、深淺、敗，都不是現階段該評價和定論的事，眼下的問題在于：我們還需走多遠的路、多學費，才能真的把養老這件事干好？本文不是我一家之見，而是以CGSC員群的個人分為藍本，集合了若干年來養老行業眾人的智慧，對聽到的、看到的、學到的、干過的，過的、敗過的一一梳理，為的是共同前行。因此，沒有對錯，只有思考。顧名思義，“九宮格框架”涉及九個問題：1、項目選址；2、人的問題；3、合法合規經營；4、營銷與住率；5、客戶管理；6、員工管理；7、經營管理；8、應急理；9、系統構建。本文談談“項目選址”。
養老項目選址的關鍵是選市場和客戶，而不僅僅是選房。業難找是養老項目快速復制遇到的第一大難題。現有業只要有其它更好的收益選擇和商業價值，多半沒有人愿意租給干養老。然而，隨著中國老齡化趨勢的加劇，業業主對于穩定現金流的需求會增加，為養老產業釋放出更多機會。因此，雖然業難找，但在許多二三線城市仍有機會，需要花費時間和力來尋找。在與業業主談判時，應該以對方的利益為出發點，幫助他們實現預期收益，并通過有信譽的先支付和及時支付來建立信任關系。同時，對于養老項目的選址，需要建立選址模型，通過對市場和客戶的深度研判和把握，避免潛在的風險。選址模型應該考慮項目所在地的人口基數、老齡化程度、收狀況、支付意愿、支付能力、養老文化、供養習俗、政府態度、政策落地況、勞力市場、專業技力量、競爭狀況等因素，并通過建模數據化來進行決策。
養老項目選址不僅是一個業問題，更是養老戰略的一部分。在區域布局時，應優先考慮再拿項目，而不是一開始就找房。這樣可以減環境和地方關系的陌生度，方便人員調配和運營本的節約。而在中國的區域布局中，應首先考慮做大規模的機構，而不是直接進社區居家養老服務。區域做養老需要面對陌生的環境、條件、地方關系和語言障礙，因此規模較小的項目風險較大。同時，如果希在當地做大，也需要先有一定規模的機構作為支撐，進社區及居家服務才有可行。
總而言之，養老盤的第一任務是選址。選址不僅僅是找房，更是選市場和客戶。業難找、業難談、選址模型、決策機制、戰略布局、規模效益，都需要進細化的時代。在項目初期，應嚴格按照篩選模型和標準進行，不為業所，而是為市場、客戶和政府政策所。選址是養老項目功的第一步，需要深研究市場和客戶需求，并建立正確的選址模型。