租賃合同中的出租人能否行使留置權

在房屋租賃法律關系中，出租人有時會在租賃合同中約定，在承租人不按照合同約定支付租金的況下，出租人有權留置承租人放置于房屋的品，并有權就留置品拍賣、變賣后的價值優先償。然而，出租人能否基于這樣的約定對房屋的品實際有留置權，實踐中存在不同觀點。

據《民法典》第447條規定，債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的產，并有權就該產優先償。據這一規定，法院在論述債權人是否有留置權時應當分兩個階段：首先，判斷該合同是否屬于可以適用留置權的合同；如是，則需再分析留置權人行使留置權的四個要件是否滿足：債權人合法占有租賃，債務人已不能履行對債權人的到期債務，被留置系產，留置的產應當與債權屬于同一法律關系。

然而，租賃合同是否屬于可以適用留置權的合同在實踐中存在較大爭議。一些法院認為，出租人在承租人到期不履行債務時能否有留置權需要租賃合同中存在留置條款作為前提。這些法院認為，若租賃合同沒有明確約定留置權，出租人無權行使留置權。然而，也有一部分法院以“權法定”為由認為當事人不能夠在租賃合同中自行約定留置權。這些法院認為，即使租賃合同中存在留置條款，出租人仍無權行使留置權。

此外，《民法典》中并未明確列舉租賃合同作為可以適用留置權的合同，這也導致了爭議的產生。然而，法典也沒有排除租賃合同可以適用留置權的可能。因此，對于租賃合同能否適用留置權，需要況分析。

在實踐中，法院通常會重點關注兩個要件：債權人是否合法占有租賃，以及所留置的產是否與債權屬于同一法律關系。關于合法占有租賃的問題，法院一般認為，在租賃合同存續期間，承租方合法占有租賃房屋及屋品，而出租方僅有權占有租賃房屋，對承租方在租賃房屋中的品沒有權利。因此，在租賃合同解除后，出租人無權占有承租人在房屋的品。

關于留置的產與債權是否屬于同一法律關系的問題，大部分法院認為出租方留置的產與租金債權并不屬于同一法律關系。因此，租賃合同中的出租人無權基于合同約定向承租方主張行使留置權。

綜上所述，即便租賃合同約定了出租人有留置權，也不代表出租人行使留置權的主張一定會獲得支持。在大量案例中，法仍舊會以權法定原則為依據，將房屋租賃合同排除在法定適用留置權的合同之外，進而否定出租人行使留置權的基礎。在明確房屋租賃合同可以適用留置權的況下，多數法院會繼續論證出租人“是否對留置構合法占有”以及“留置與欠付租金是否屬于同一法律關系”，從而論證出租人是否有留置權。實踐中，法院傾向于認定出租方無權基于合同約定向承租方主張行使留置權。因此，在租賃合同中約定留置權時，需要特別注意法律的規定和實際況，以避免產生不必要的糾紛。