在租房過程中，有些租房者會在看中一套房屋后向房東支付一筆費用，以確保雙方能達租賃協議。然而，如果雙方對這筆費用的質沒有明確約定，可能會引發糾紛。下面我們來看一個案例，以了解預款項的判定方式。
案回顧：2021年12月10日，熊某通過招租廣告聯系苗某商討租賃事宜。2021年12月18日，熊某看過房后與苗某達租賃協議，約定熊某租賃苗某的房屋用于經營藥店，年租金為10萬元。當天，熊某支付了3萬元給苗某。然而，由于苗某的營業執照經營范圍不包括零售藥品，雙方約定由苗某辦理營業執照的增項。隨后，熊某拿到了房屋的鑰匙。2022年1月20日，苗某向熊某發送了營業執照照片，顯示住所地為71號院（熊某已經領取了該房屋的鑰匙）。2月23日，苗某通過微信向熊某發送了一份《租賃房屋協議書》，其中約定苗某同意熊某租賃位于164號院地面一層南側的房屋。次日，熊某向苗某發送了《北京市房屋租賃合同》的電子版，希按照該合同版本簽署，但雙方并沒有在上述協議中簽字確認。此外，苗某為熊某已經領取鑰匙的房屋安裝了一扇小門。然而，后來雙方因苗某提供的營業執照住所地與《租賃房屋協議書》中的房屋門牌號不一致而產生爭議。苗某解釋稱，《租賃房屋協議書》是他從164號院房主那里獲得的合同模板，直接通過微信轉發給了熊某，沒有修改房號。熊某不認可這一解釋，并提起訴訟要求苗某退還3萬元定金，而苗某則認為這3萬元是預的租金，不同意退還。
審理裁判：法院經審理認為，2021年12月18日，雙方口頭協商熊某租賃苗某的房屋用于經營藥店一事，并達了合意。當天，熊某支付了3萬元給苗某。結合2022年2月23日苗某向熊某發送的《租賃房屋協議書》以及次日熊某向苗某發送的《北京市房屋租賃合同》的電子版，應當認定熊某支付3萬元且苗某收取該3萬元的本意是為了強化雙方達租賃關系的意思表示，并保證雙方最終會簽訂正式的房屋租賃合同。因此，熊某與苗某在2021年12月18日形了實際上的預約合同關系，并在將來的一定期限仍需簽訂正式的房屋租賃合同，因此這3萬元是保證金的質。通常況下，預約合同簽訂后，雙方仍需另行簽訂正式的合同。然而，如果預約合同已經達了合同主、標的、數量等主要容的一致，并符合合同立的條件，且一方已經開始履行，而對方也接了這種履行行為，那麼在雙方未來沒有簽訂正式合同的況下，預約合同可以轉化為正式合同。在本案中，預約合同已經就租賃合同的主要條款，如房屋標的、價格、租期等達一致，并且雙方都有一定的履行行為，因此預約合同轉化為正式合同，租賃關系立。一旦租賃合同立，3萬元保證金的保證作用就完了，苗某應當退還給熊某。由于熊某明知苗某房屋的位置，在雙方沒有簽訂《租賃房屋協議書》的況下，熊某完全可以修改協議書的文本來表達自己的異議。然而，他卻以苗某提供的營業執照地址與《租賃房屋協議書》中的地址不一致為由，拒絕繼續履行合同，法院有理由認為熊某是違約解除合同，應當承擔違約責任。綜合考慮苗某為履行合同而產生的營業執照經營范圍增項費用和裝修費用，在3萬元中扣除1萬元，判決苗某退還2萬元給熊某。
法說法：這個案例是租賃合同磋商中常見的況，即在正式簽訂租賃合同之前，承租人向出租人支付一筆費用，以強化雙方達租賃合同的意愿表示。盡管當事人可能對此缺乏認識，但在法律上，如果沒有其他約定，這種況下雙方達的是預約合同。預約合同指的是當事人約定在將來一定期限簽訂合同的協議，是在達正式合同之前有約束力的意愿表示。訂立預約合同的本目的是簽訂正式的合同，就像租房者在看房后支付一筆費用，而房東接了這筆費用，雙方都表現出了強烈的意愿以后簽訂正式的租賃合同，并到這種意愿表示的約束。預約合同可以轉化為正式合同。預約合同已經就合同主、標的、數量、價格等主要容達一致，并且符合合同立的條件，如果一方已經開始履行且對方接了，就應認定正式合同立。在本案中，雙方雖然實際上沒有簽訂正式的租賃合同，但他們已經就租賃的標的、價格、租期等主要條款達了一致，并且都有一定的履行行為，因此預約合同轉化為正式合同，租賃關系立。當事人的履行行為進一步表明了他們愿意到正式合同的約束，因此在預約合同的基礎上可以直接認定正式合同立。
法提示：當租房者在看中房屋后向房東支付一筆費用以確定租賃機會時，這是租賃合同磋商中常見的況。然而，為了避免糾紛的產生，法建議：在租賃合同磋商過程中應明確費用的質。不同質的費用，如定金、保證金、租金等，所實現的功能和適用的法律規則都不同，在磋商過程中，雙方當事人應明確約定費用的質，以免日后引發爭議。達租賃合意后應盡快簽訂書面合同。書面協議的簽訂能將雙方協商的各項事宜記錄下來，有利于明確權利義務和解決日后可能產生的糾紛。在磋商過程中應遵守誠實信用原則。雙方在合同磋商過程中建立了特殊的信任關系，如果在預約合同立的況下，一方不履行合同，就可能承擔損害賠償責任。因此，在這種況下，雙方應盡合理努力達正式合同，否則可能會導致違約解除合同的況發生。