當得知自己租賃的房子早已被司法查封，并且已經被拍賣給了他人后，承租人面臨著一個棘手的問題：前出租人曾經收取了相應的租金，而現在拍得該房子的人要求承租人再次支付租金。那麼承租人應該怎麼辦呢？

案回顧：2020年11月30日，原告某傳公司與被告徐某簽訂了一份房屋租賃合同，承租了徐某名下的辦公寫字間。雙方約定的租賃期從2020年12月1日開始，到2022年11月30日結束，租金及業費按季度支付。然而，在2022年6月21日，徐某要求將收取租金的賬戶更改為其子小徐的銀行賬戶。于是，在6月22日，該傳公司向該賬戶支付了2022年7月至9月的租金及業費，總額超過5萬元。

然而，在6月28日，案外人涂某通過司法拍賣競得了該房屋的所有權，并辦理了房屋過戶登記。涂某告知傳公司，該房屋在2018年已經被司法查封，要求其支付自2022年7月13日起使用該房屋的租金及業費。于是，在9月29日，傳公司與涂某經協商一致解除了房屋租賃合同，并向涂某支付了2022年7月13日至2022年9月30日期間的租金及業費，總額超過4萬元。傳公司多次聯系徐某要求退還租賃保證金，并賠償租金及業費損失，但未果，因此將此事告上了法院。

法院審理后認為，涉案房屋在2018年被南昌市中級人民法院查封，而被告徐某在2020年11月30日將該房屋出租給了原告傳公司。雖然雙方的租賃合同簽訂在人民法院查封之后，但從實際經濟效用的角度考慮，在不減損被查封房屋整價值的況下，應該允許被查封房屋的出租使用，因此查封的限制措施并不影響該租賃合同的有效。然而，據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件應用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，簽訂于人民法院查封之后的租賃合同依法不得對抗人民法院對于被查封房屋的執行。

由于涂某通過南昌市中級人民法院的拍賣取得了該房屋的所有權，依據該法院的生效執行裁定書，涂某自裁定書送達時起就取得了該房屋的所有權。因此，涂某有權要求傳公司支付2022年7月13日至9月30日期間的房租及業費，并有權要求與原告公司重新商定租賃合同條款。對于傳公司和涂某雙方未能就繼續租賃事宜達一致，對于涉及租賃合同的提前終止，傳公司并沒有過錯，因此其要求徐某退還租賃合同履約保證金是有法律依據的。

徐某對于涂某取得房屋所有權后的租金收益及相應業費的取得，沒有事實和法律依據，因此應該返還給傳公司。至于傳公司向涂某支付的2022年7月13日至9月30日期間超出原租賃合同約定的部分租金，是由于被告徐某的原因導致涂某主張權利而產生的，因此傳公司有權要求被告徐某一并賠償。

在訂立租約之前，承租人除了對房屋及其設施進行實地查驗外，還應該對房屋的權屬狀況和是否存在權利負擔進行必要的調查。在簽訂合同時，也可以將相關風險和違約責任寫合同條款，提前規避法律風險，維護自的合法權益。而出租人應當誠信地向承租人披房屋的權屬狀況和權利負擔。如果因為出租人的原因導致第三方主張權利，導致承租人無法使用和收益租賃，承租人有權要求出租人賠償。

來源：綜合南昌高新區法院

編輯：常躍旺